20世纪90年代初，国王十字区是英国伦敦的十大贫民窟之一，但今天已成了城市更新领域的世界级“网红”，其中的经验做法对我国的城市更新很有借鉴意义。

国王十字区位于伦敦西北部，面积约27公顷，离白金汉宫约4.8公里，是伦敦最重要的交通枢纽之一。上个世纪末，随着社会的发展，国王十字区逐渐衰败。一个重要的转机出现在1996年，跨越英吉利海峡的欧洲之星将国王十字区圣潘可拉斯车站选为终点站，因此当地政府决定对这里进行改造。此外，该区域还存在着大量维多利亚时期的历史建筑，也亟须进行更新改造。在这样的背景下，奥雅纳公司有幸参与了总体规划和交通专项规划。

在国王十字区的具体规划目标上，我们提出：第一，将其所在地伦敦定位为世界一流城市，而不是一个破败的工业区；第二，包含更广泛区域的更新，国王十字区要与周边区域融合；第三，由市场主体进行改造，而不是政府，需要综合考虑经济效益、社会效益、文化效益等；第四，有长远的规划，而不是短期的。在规划方法上，一是实现交通组织的立体化连接，强化交通枢纽功能；二是历史建筑的更新与环境的激活；三是公共空间的串联与社区修补；四是功能混合推进多元化发展。

经过持续不断的更新，国王十字区项目实现了多重效果：高效交通组织提升了人流集聚效应，工业历史文化被激活吸引了科创企业集聚，产业与交流吸引了“创客+游客+商务客”多元人，国际都市中的文化融合赋予了城市持久的生命力，土地价值大幅跃升使得租金房价远超伦敦市中心及其他商务区。

总结起来，国王十字区的更新成功有两大关键：一是用长远的视角看问题，1996年的规划到今天还没有最终改造完，一直在进行持续的更新；二是一体化且富有灵活性、弹性的规划设计，最终把伦敦的一个贫民窟打造成了世界核心级项目。

（本文根据作者在“2019城市有机更新与服务模式创新高峰论坛”上的演讲整理）