对于珠三角各城市的土地二次开发，各有各的模式跟特点。以广州的“三旧”改造为例，它的政策逐步趋向完善、成熟，改造体系也逐步明确划分为两种：一是全面改造，拆除重建，包括旧厂房、旧村庄、旧城镇的改造；二是微改造，部分拆除重建，部分借助功能置换，或者综合整治，完善修缮活化等。

其中，在旧村庄的全面改造中又有三种模式：自主改造、合作改造、征收储备，优点是政府主导，实施有保障，缺点是前期耗时较长。广州城市更新前期的拆迁现状调查、户籍人口调查、拆迁成本及市政配套设施成本计算、补交地价计算过程耗时较长，一般需要三五年。

相比广州，深圳土地二次开发模式更加多元化一些，主要有六种：棚户区改造、房屋征收、利益统筹、土地整备、农地入市、城市更新。具体到城市更新，它的模式有三种：拆除重建、综合整治、改变功能。综合比较深圳和广州的城市更新，广州是政府主导，市场运作；深圳则是政府引导，市场运作。深圳城市更新已走过十年，其中有四点经验值得提倡：

一是政府主导的土地整备不断创新，开启与市场联手的利益统筹。自2011年起深圳提出实施土地整备，土地整备延续房屋征收的补偿标准，被搬迁人、原农村集体经济组织继受单位对土地的利益诉求越来越高，加大了推进难度。深圳于2015年提出土地整备利益统筹，借助政府与市场力量的双手，进行了创新与探索。

二是政府主导力量加强。为破解深圳市土地资源瓶颈，2016年深圳先后提出政府主导的重点更新单元与棚户区改造，为深圳土地二次开发注入了新的活力。

三是创新政策组合模式。随着城市更新与土地整备合两局合并，未来深圳除了继续大力推进城市更新、利益统筹和棚户区改造，同时也会越来越倾向于采用多种政策组合拳推进项目落地，如“城市更新+土地整备”、“利益统筹+土地整备”等。

四是有望推出市场运作背景下搬迁安置纠纷的调处和裁决机制。根据广东省国土资源厅出台的《关于深入推进“三旧”改造工作实施意见》提出的“完善‘三旧’改造司法裁决途径”的思路，和省政府常务会议审议通过的《广东省深入推进“三旧”改造专项行动方案（2019-2021）》、《关于加快推动“三旧”改造促进高质量发展的指导意见》等文件，深圳有望在未来推出市场运作背景下搬迁安置纠纷的调处和裁决机制。

（本文根据作者在“2019城市有机更新与服务模式创新高峰论坛”上的演讲整理）