基本案情

原告：孙女士

被告：某房地产开发商

孙女士向某房地产开发商购买了其开发建设的商品房，双方签订《商品房买卖合同（预售）》。合同中明确房屋面积为188.78平方米、房屋价款4162599元，同时，合同对交付条件及手续、房屋质量及保修责任等事项也分别作出约定。除此以外，合同还明确约定房屋层高为2.95米，并约定了面积差异的处理方式为按实际面积误差比例多退少补。合同签订后，孙女士向某房地产开发商付清了全部购房款。

商品房建成后，在交房验收过程中，孙女士发现房屋实际层高仅为2.9米，相较合同约定缩水5厘米，误差比例约为1.695%。

孙女士申请政府信息公开，当地住房和城乡建设管理部门依法作出《政府信息公开申请答复书》，并附涉事楼栋竣工测量技术报告层高示意图，其上载明房屋层高确为2.9米。

孙女士据此向法院提起诉讼，主张参照商品房面积差异处理方式，请求法院判令某房地产开发商返还层高误差对应比例的购房款70556.05元。

焦点问题

房屋层高“缩水”，房地产开发商是否应该承担违约责任。

法院审理认为，孙女士已经全额支付购房款，某房地产开发商应当按期交付符合合同约定的商品房。

虽然某房地产开发商辩称，案涉房屋实际层高符合《住宅设计规范》，但由于层高明显低于合同约定层高，属于履行合同义务不符合约定，因此，某房地产开发商应该承担违约责任。

鉴于孙女士及某房地产开发商在合同中并未对层高减少的违约责任作出约定，事后亦未能达成一致，而案涉房屋层高已无法改变，不具备采取补救措施的条件，孙女士要求某房地产开发商赔偿损失于法有据。至于赔偿损失的标准，实际层高的减少致使房屋的可使用空间相应减少，客观上给购房者造成一定损失，孙女士请求参照合同约定的面积差异处理方式确定损失赔偿数额，具有合理性，且于法不悖。

经审理，法院判决某房地产开发商按照层高误差比例1.695%退还孙女士房屋差价70556.05元。

某房地产开发商不服判决，提起上诉，二审法院驳回上诉，维持原判。

该楼栋共有61户业主涉及层高问题提起诉讼，法院均参照孙女士一案作出判决。61户业主的赔偿金额共计6472835.62元，目前开发商已主动履行完毕。

案件提示

法官提示，房地产开发项目的设计、施工，必须符合国家有关标准和规范，同时商品房的建设还应符合房地产开发商与购房人订立的买卖合同的约定。由于法律并未对层高“缩水”问题作出明确规定，合同中一般也未就此约定损失赔偿的数额或者计算方法，如何评价违约责任并确定损失赔偿额成为实务中需要解决的问题。

鉴于房地产开发项目需经竣工验收合格后方可交付使用，故房地产开发商所售房屋层高一般符合国家强制性标准。层高“缩水”问题不会严重影响正常居住和使用，亦不会达到合同目的无法实现的程度，不构成根本违约。但是，层高出现“缩水”，房地产开发商明显未能按照合同约定全面履行义务。依据《中华人民共和国民法典》第五百七十七条规定，房地产开发商应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。因房屋层高已无法改变，客观上不能采取补救措施，故买受人有权要求房地产开发商赔偿损失。

商品房买受人的合同目的是基于对所购房屋整体空间的利用，实际层高的减少致使房屋可使用空间相应减少。同时，层高“缩水”将直接导致房屋成本价值的减少，主要包括土地成本、建筑成本及房地产开发费用，房地产开发商得以降低成本并由此获益。再者，层高“缩水”亦在一定程度上降低了房屋再交易的市场价值，该预期利益损失理应由违约方承担。

因此，在合同未约定层高“缩水”损失赔偿标准的情况下，应当从公平原则和诚实信用原则出发，综合考虑合同的履约情况、当事人预期利益、层高实际误差、对房屋使用价值及市场价值的影响程度、经济社会发展水平等因素，通过计算层高误差比据实结算房价款。