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业委会缺席 居委会补位
2023-02-21 09:12:00    作者:韩雅丽

有的城市,住宅小区成立并有效运作的业主大会和业主委员会比例较低,部分小区存在业主委员会“成立难”“换届难”“运作不规范”等问题,引发诸多物业管理事件。住宅小区物业管理的甲方主体缺位,影响了住宅小区的正常运作。为此,广东深圳等城市开出了一剂良方。

近日,广东省深圳市住房和建设局联合深圳市民政局印发《深圳市社区居民委员会代行住宅区业主委员会职责管理办法(试行)》,明确无业主委员会的小区可由居民委员会代行业主委员会的相关职责。

值得注意的是,该办法确立了“非必要不代行”的原则,最大限度提高指定居民委员会代行活动的门槛。深圳规定,当住宅小区未能成立业主大会并选举产生业主委员会,或已开展换届工作但未选举产生新一届业主委员会,且物业管理发生扰乱公共秩序、危害公共安全等紧急情况或重大事件时,若业主委员会缺位,则需发挥居民委员会社区服务治理能力,由街道办事处指定社区居民委员会代行业主委员会职责。

除了深圳,还有一些城市也在积极探索特定情形下居民委员会代行业主委员会职责,以提升住宅小区物业服务质量,健全完善住宅小区治理体系,提升住宅小区治理能力。

江苏省规定,对不具备成立业主大会条件,或者具备成立条件但未成立业主大会的住宅小区,经物业所在地的县物业管理行政主管部门或者街道办事处指导后仍不能成立的,可由街道办事处、社区居民委员会、社区服务机构、建设单位、业主代表等组成所在物业管理区域内的物业管理委员会,代行业主大会和业主委员会职责。湖北省黄冈市要求,业主委员会任期届满,或业主委员会任期内,因空缺委员人数超过50%而停止工作,在新一届业主委员会选举完成之前,由居民委员会代行业主委员会的职责,可委托小区党组织负责小区日常事务。

上海市提出,因为客观原因未能选举产生业主委员会,居民委员会应在街道办事处或乡镇政府的指导监督下,组织业主讨论决策小区公共管理事务,经业主大会委托可暂时代行业主委员会职责。济南在各街道(乡镇)建立物业管理办公室,各社区居(村)民委员会下设环境和物业管理委员会,对其进行指导、协调和监督,对不具备成立业主委员会条件,或业主委员会不能正常履行职责的小区,代行业主委员会职责。

广东省广州市明确,若业主委员会存在不履职行为,且逾期拒不改正,业主委员会不得继续履行职责,由属地居民委员会组织重新选举业主委员会,在新一届业主委员会产生前,由居民委员会代行业主委员会部分职责。

不过,“代职”并非常态。居民委员会代行职责期间,各地对其行使职责、退出机制等进行了规范和细化。

深圳市规范了指定居民委员会代行业主委员会职责的权限和程序。根据代行业主委员会活动的居民委员会,需要履行下列职责:组织业主共同决议选聘、续聘、解聘物业服务企业;组织业主共同决议筹集、管理和使用物业专项维修资金;代行原业主委员会管理业主共有资金基本账户的职责;调解因物业使用、维护和管理产生的纠纷。居民委员会代行业主委员会职责过程中,发布与代行职责相关的通知、公告等,应当加盖居民委员会的印章。代行期间,联名反对代行的意见数超过该住宅区总户数百分之二十的,将终止居民委员会代行业主委员会职责。

宁夏回族自治区银川市贺兰县要求,居民委员会代行业主委员会职责时,应通过社区居(村)民委员会会议作出决定。会议召开十五天前公示会议议题、具体内容、时间、地点,并向社区(村)党组织征求意见。会议要求有三分之二以上的委员出席,作出决定时应当经全体委员三分之二以上同意并签字确认,并将决定予以公示。

对于居民委员会代行业主委员会职责的期限,贺兰县要求,居民委员会代行业主委员会职责的代行期限不得超过五年,其中新建住宅区不得超过两年。因业主委员会未能换届成功需要施行代行的住宅区,代行期限不得超过一年。



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