“从省政协委员到全国政协委员，这份为国履职、为民尽责的使命始终不变。”刚成为新一届全国政协委员的武汉大学二级教授徐礼华表示。

曾任省政协委员的徐礼华对于调研走访、提出建议……这套履职流程，已烂熟于心。今年全国两会，徐礼华结合自己的专业和工作带来了《关于健全存量建筑改造机制的提案》。

当前，我国城市发展逐渐由增量向存量阶段转变，各类存量建筑改造已是很多城市当前发展的重要课题。

“在这些存量建筑中，城市核心区域、重点功能区以及轨道站点周边的闲置非居住房屋，成为改建租赁住房、促进城市租住平衡的重要标志。然而，既有政策法规以管控增量为主，难以适用存量改造。”徐礼华调研发现，存量非居住房屋改建保障性租赁住房，存在项目审批无明确合法程序，消防安全难满足验收标准等问题，导致改造项目交易成本远高于更新收益，市场动力不足，各类改造项目实施进展缓慢甚至推进困难。

为此，徐礼华提出，落实土地支持政策，明确土地价款补缴事项。在功能改变类改造项目中，对划拨用地上的公益类、准公益类改造项目(保障性租赁住房、福利性或普惠性的养老托幼设施用房)，在满足安全等条件下，经过项目认定程序后，可以变更土地用途，不补缴土地价款，原划拨的土地可继续保留划拨方式；对出让用地上的准公益类改造项目，可以允许其临时改建，不改变用地性质，并适当放宽租赁年限，改用期间不补缴土地价款，同时明确未来拆迁按照原性质和容积率进行补偿。对于经营性用房，考虑到产权主体财力和可实施性，可参照共有产权房执行相关要求，补缴全部或者部分土地价款。未能补缴土地价款的部分，经营收入归地方政府。

建立容积率奖励机制，保障原产权主体利益。建立允许容积率奖励机制，改进容积率调整程序：一是针对增配必要的公共设施或公共开放空间的改造项目可适度增加建筑面积，但面积调整一般不超过规定设定的上限值；二是针对能够同时提供公共开放空间和公共设施的改造项目可以叠加给予建筑面积奖励；三是在改造单元内部可以进行地块建筑面积的转移补偿。

在行政审批方面，徐礼华建议，建立行政许可制度，强化并联审批。由地方政府组织有关部门进行改建项目类型判定：对判定为公益性、准公益性质的项目，联合审查建设方案，出具“改建项目认定书”，明确改建后的使用功能、运营管理要求、物业持有比例和年限，以及需要增配的设施等要求，并核发改建工程施工许可证；对判定为经营性改建项目，则需要变更土地使用用途，补缴土地价款，重新申请“用地规划许可”，然后再申请“改建项目认定书”。由于改造需要多部门合作，建议审批阶段确定一家牵头部门，实行“一家牵头、并联审批、限时办结”，由牵头部门组织协调相关部门严格按照限定时间完成审批。

在消防验收方面，徐礼华建议，全面开展标准评估工作，针对性修订或出台新标准。鼓励创新技术和方法提高治理能力，增补或者新编适合存量改造的标准，在有效管控、降低风险的同时，尽量减少改造成本，进而降低更新的交易成本。