随着“房住不炒”定调，房地产高杠杆发展模式难以持续。2022年全国两会《政府工作报告》首次明确提出房地产要“探索新的发展模式”，预示行业正式步入成熟期，向轻资产业务延伸、强化细分领域服务运营等存量市场机遇获得前所未有的关注。

面对当前行业重大调整，一条赛道备受瞩目——代建。根据中指研究院报告，截至2021年12月，战略性进入代建赛道的房企已有32家，其中以头部房企为主，未来预计还会有规模房企加入。

这条早在20世纪90年代初期就有的赛道，如今缘何又拥挤起来？除了符合国家鼓励发展低负债、低杠杆的经营模式的趋势外，市场饱和度较低和行业利润较高均是催化剂。

根据中指院报告，未来5年代建销售规模在2万亿元以上。然而，截至2020年年底，主要代建公司的收入仅110亿元。由此可见，这块蛋糕远未做大。

而根据公开披露信息，代建龙头企业的毛利率最高可达50%以上，是房地产综合开发企业平均毛利率的近3倍。

近期，代建市场又迎来了一个新面孔——世茂管理。据悉，世茂管理是世茂集团旗下全资子公司，专业化的代建平台。在前有行业龙头，后有其他头部房企背景的代建企业夹击的背景下，世茂管理如何脱颖而出？

世茂管理凭什么进入代建赛道？

1989年世茂正式成立。与大部分以住宅项目起家的传统房地产公司不同，世茂打造的首个项目是泉州石狮的“振狮中心综合大楼”商业综合体。

在后来33年的发展过程中，带着多元业态、城市共建基因的世茂布局超110座核心城市，紧随时代发展，根据人民日益改善的需求而不断调整，以“大飞机战略”全面发展“房地产、商娱、酒店、金融、服务、文化、康养”等业务，其中更以各大城市的地标性建筑，给政府、行业、用户留下了“高大上”的深刻印象，并成功跻身行业前列，不仅形成了专业的全链条管理体系，还积累了丰富的上下游资源，具有成熟稳健的全过程开发运营能力。

这一轮调控后，房地产进入了存量时代，世茂面对行业的巨变，此时进入轻资产代建赛道，并不是受困于行业的痛苦转型，而是经多年沉淀，能力的主动溢出，是顺应时代和市场的一次主动出击。

世茂管理在代建赛道会怎么玩？

为什么说这条赛道对于世茂而言是驾轻就熟？早在世茂管理成立之前，世茂就已涉足代销代建业务，遍布全国近70盘。而且项目类型多样，布局广泛，更有不少标杆案例，奠定了世茂管理在资金盘活、大盘策略、设计规划、施工技术等多方面的独特优势。

位于广州珠江一线的世茂天鹅湾项目，沉寂2年，在高手如林的粤港澳大湾区频频被考察，但无人敢接手。2019年，世茂怀着对复杂资产处置的足够自信，抽丝剥茧的梳理能力，仅用了1个多月的时间，实现从展示区到样板房100多处细节的改造。2020年世茂天鹅湾首次开盘，就成为广州2500+万住宅成交面积top1。

世茂天鹅湾公区改造前后对比

同样位于大湾区后花园江门的世茂碧海银湖项目，拥有集“山、海、湖、林、泉”为一体的得天独厚的自然资源。在经过整体研判和紧锣密鼓的建设，尤其是先期10万/平方米多元体验性文旅资源导入及运营后，2020年世茂用“6个月超30亿”的销售额，在短短一年内完成项目价值盘活。

世茂碧海银湖实景图

多年来，世茂打造复杂多元项目的能力被反复验证。世茂御榕·武夷度假酒店项目位于世界文化与自然双遗产武夷山最高峰——大王峰对面，世茂团队第一次来到这个项目地就决定做一个将武夷山的壮丽山河和传统文化结合的酒店。于是全国首个宋式风格舟行谧境酒店应运而生，世茂引水造湖，在酒店内打造一个“小九曲”，让顾客体验泛舟入户。酒店还在2021年作为新加坡、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾四国外长访华的接待点。

世茂御榕·武夷度假酒店实景图

出色的产品力和服务运营力为世茂赢得了广泛的合作资源。

以世茂集团旗下最大特区公司世茂海峡为例，2018-2020年，累计合作公司东方资源等企业超100家，通过代销代建、合作操盘等形式迅速打开福建市场，并扩张至全国，实现共创价值，共享利益的生态圈。

这些能力和发展理念也必然将在世茂管理延续。

世茂管理在代建赛道还能玩出什么？

据悉，世茂管理掌舵人为世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼。作为世茂集团首批管培生，吕翼从2008年进入世茂，不仅经参与了世茂跨越发展的过程，也见证了房地产行业的跌宕起伏。此前，他推动组织创新、自我进化，抵御了一轮又一轮市场风险，越过了一个又一个行业低谷。如今，在他的带领下，世茂集团优中选优的房地产行业顶尖人才组成了世茂管理团队，再次将价值创新当做抓手，坚持对委托方负责，坚持高标准落地服务。

世茂管理作为集团战略业务单元，将专注于搭建专业化代建平台，以项目管理为切入点，输出品牌、管理标准与服务。其服务包括政府代建、商业代建、资本代建、城市更新、乡村振兴、造价咨询、规划设计、美居服务、咨询服务等业务模块，以全过程管理的专业能力为各方创造超越预期的价值。

区别于传统代建行业“来料加工”式的被动价值管理模式，世茂管理提出主动价值管理概念，打造具备甲方思维的乙方服务能力。

为此，世茂管理进行了多方面的探索。

比如，世茂管理推动管理专业公司化运作，成立了集造价咨询、管理咨询、数据平台为一体的世成咨询公司，为甲方提供定制化、深度价值链服务。针对传统工程造价算量的基础造价咨询，世茂管理采用工厂化生产模式，将招标清单编制和施工图预算编制分别细化成20多个专业化模块，实现高效、精准的流水线操作。

再比如，世茂管理还在设计领域推动产品策略全过程综合管理服务的落地。从项目的市场定位、策略策划、设计到产品研发及运营均匹配领先的“算法模型”和资源，形成定制化的方案后，再对客户需求进行积极合理引导，最终实现隐性价值的成功挖掘。

除此之外，世茂管理还结合内外部战略资源，为甲方乃至代建行业提供延伸的价值链创新。例如，世茂管理与世茂集团控股子公司、主打品质美居一站式服务的U美生活紧密合作，在后者此前的U美空间、U美科技、U美服务、U美服务四大业务之外，开辟出U美EPC-O业务，为甲方提供精装代建代销及文商旅策招运营一体化服务。

世茂管理的创新思维既是自身突围发展的“利器”，也是革新中国代建业的“底气”。